Par Magaye Gaye*
La problématique liée à la constitution des garanties en couverture des prêts est réelle. Aussi bien du coté des banques qui appréhendent des soucis légitimes quant à de probables défauts de remboursement de leur clients que de celui de promoteurs obsédés par la lourdeur et le coût prohibitif des garanties réclamées par les institutions financières.
Une troisième partie à savoir le régulateur vient envenimer cette situation en obligeant les banques pour des raisons de solvabilité à recourir à des hypothèques sur des terrains et immeubles. Bien entendu, dans le cadre de la protection de la monnaie puisque le crédit en est une contrepartie.
Parfois les valeurs réclamées dépassent les 150% du montant du financement octroyé maintenant ainsi les banques dans des positions de frilosité et de spéculation.
Les hypothèques coûtent chères, mettent du temps à se constituer et ne présentent pas forcement la solution optimale en cas de mise en œuvre de processus de realisation de garanties à des fins de recouvrement.
Parfois, les produits de la vente des biens ne permettent pas de faire face à l’encours restant dû du prêt ce qui oblige souvent la banque à demander au promoteur d’apurer le reliquat dans le cadre d une action en comblement de passif.
Aussi, même sur des crédits dont la durée de remboursement est de 6 mois maximum certains établissements n’hésitent plus à demander des hypothèques qui sont par essence des engagements par signature de moyen et long terme.
Aujourd’hui, force est de constater que les banques ont dans leurs portefeuilles de garanties, des terrains et immeubles qu’elles gardent en couverture de leur financement. À bien des égards, cette posture les apparentent à des Agences immobilières.
Cette problématique d’exigence accrue de garanties sous forme d’hypothéques interpelle tous les acteurs.
Nos modestes propositions
1 Demander à l’Autorité monétaire de contrôle d’assouplir les regles en la matière.
2 Amener les banques à se concentrer sur le core business des projets en se focalisant sur l’ADN des transactions au lieu de mettre l’accent sur l’accessoire que constitue la garantie
3 Renforcer l’expertise des banques en matière de structuration des deals et de suivi rapproché des projets
4 Renforcer les Fonds de garanties
5 S’inspirer des mécanismes de project finance utilisés dans le financement des gros projets afin de renforcer qualitativement les dispositifs de garanties appliquees à la PME. Il est important que des contrats solides, négociés et notariés servent de lois des parties dans le cadre de nouveaux pactes de confiance à instaurer
6 Inciter les prêteurs à diversifier leurs activités de financement vers le crédit-bail et le capital risque. Le législateur devrait désormais en faire une condition avant tout accès au refinancement de la Banque Centrale
7 Asseoir une notion de « garantie morale » dans le financement des petites entreprises, des coopératives, du secteur informel et des particuliers. Il faut pour cela bien maîtriser les réseaux de connections, d’autorité et de surveillance mutuelle.
Il reste entendu que la mise en oeuvre de ces recommandations nécessite un renforcement du système juridique.
Il faut à tout prix préserver les banques de statuts de rentiers.
*Magaye Gaye est Économiste international, Professeur à l’Institut Supérieur de Gestion de Paris.
