En Afrique, le besoin immobilier s’accroît chaque année, porté par des économies toujours plus dynamiques. Face à ce qui constitue un casse-tête pour les Etats et les promoteurs immobiliers, les OPCI pourraient constituer une solution innovante et efficace
En Afrique, l’expression urbanisation galopante prend tout son sens. D’après le rapport Housing Market Dynamics in Africa, un africain sur deux vivra en ville d’ici 2037. Aujourd’hui les quatre plus grandes villes africaines comptent plus de 10 millions d’habitants et abritent environ 20% de leurs populations respectives. La croissance urbaine a été de 2,5% depuis 1950 et devrait se maintenir à ce rythme pendant les quatre prochaines décennies. Cette progression s’inscrit dans une dynamique d’ensemble qui verra la population du continent passer à 2,4 milliards de personnes en 2050 contre 1,1 milliard en 2O15.
Pour les décideurs, ces chiffres sont un véritable casse-tête. Comment loger décemment tout ce monde ? Comment offrir à toutes les activités liées à cet afflux des espaces de travail corrects ? Le contexte actuel, marqué par le réchauffement climatique et la nécessité d’adopter des modes d’habitations durables, vient complexifier une équation qui n’était déjà pas simple.
L’une des solutions pourrait venir des fonds immobiliers. Un fonds immobilier est une forme d’investissement collectif qui permet à plusieurs investisseurs de mettre leur argent ensemble pour acheter des biens immobiliers. Ces fonds peuvent investir dans une variété de propriétés, telles que des immeubles commerciaux, des appartements, des bureaux, des centres commerciaux, etc.
Les investisseurs détiennent des parts dans le fonds, et les rendements de l’investissement sont généralement distribués sous forme de dividendes. Le fonds immobilier peut également faire l’objet d’une négociation sur un marché boursier réglementé.
Pour les investisseurs, un tel placement permet de contourner le risque de volatilité des marchés boursiers. Pour les personnes désireuses d’investir dans l’immobilier, il constitue une façon sécurisée de le faire. En effet, les fonds immobiliers permettent d’éviter les conflits fonciers et la lourdeur administrative parfois inhérents à ce type de projet. En plus de cela, ils offrent une liquidité relativement plus élevée que l’investissement direct dans l’immobilier, un actif réputé très peu liquide.
Le principal avantage des ce type de véhicules est qu’il n’existe quasiment pas de concurrence sur le segment de l’investissement immobilier en Afrique de l’Ouest. En effet, le besoin en termes de logement et d’immobilier de bureau peine à être satisfait par les solutions existantes. Le crédit immobilier est encore embryonnaire, et le logement social relève encore du fantasme dans la plupart des pays. Le risque de défaut rend les institutions de financement frileuse, particulièrement dans le contexte africain où la majorité de la population exerce dans le secteur informel.
Pour donner un ordre d’idée, dans l’espace UEMOA, les banques de l’UEMOA n’octroient qu’environ 15 000 nouveaux prêts hypothécaires par an alors que le besoin en nouveaux logements est estimé à 250 000 unités par an.
Ce tableau est avantageux pour le capital désireux d’être investi. D’autant plus que les Etats redoublent d’efforts pour réduire le risque lié à l’investissement foncier. Au Bénin par exemple, la mise en place d’un tribunal spécial dédié aux contentieux fonciers constitue un pas dans la bonne direction.
Dans un pays comme le Maroc, les Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), un type de fonds d’immobilier ouvert au grand public, constituent de véritables success stories. En 2022, le royaume disposait de 35 OPCI agréés dont 27 gérés. Ces OPCI détenaient 610 actifs immobiliers pour un taux d’occupation physique moyen de 98,9%. La valeur de ces actifs immobiliers s’élevait à 26,33 milliards de dirhams (environ 2,4 milliards d’euros).
Les fonds immobiliers sont très peu présents en zone UEMOA du fait d’une règlementation inexistante à l’heure actuelle. Toutefois, le régulateur du marché financier régional l’AMF-UMOA travaille activement à la création d’un cadre règlementaire visant à favoriser leur émergence dans les années à venir.
Mais il faut rappeler que les OPCI ne sont pas une panacée. D’autres véhicules d’investissements dédiés à l’immobilier permettraient de collecter l’épargne dormante des africains et l’investir sur la durée. Plus que jamais l’heure est à l’innovation et l’investissement immobilier dématérialisé constitue la prochaine frontière de la finance africaine.
A ceux qui affichent une certaine frilosité par rapport à ce genre d’initiative, il faudra peut-être rappeler que la finance est née du besoin de supporter et d’accompagner les risques lié aux projets et que son existence même est intimement liée aux grands bouleversements qui ont marqué le monde durant les trois derniers siècles.
Un commentaire
Bonjour ! L’article est très intéressant et soulève des enjeux importants pour l’avenir de l’immobilier. Même si je travaille dans un contexte différent, avec les agences immo nancy les agences immo nancy , je vois des similitudes dans l’évolution du secteur. Dans mon expérience, la digitalisation est essentielle pour améliorer l’accès à l’immobilier. Ici, nous avons déjà commencé à utiliser des outils en ligne pour faciliter les transactions et la gestion des biens. Cela a permis d’accélérer les processus et de rendre les informations plus accessibles. Je pense que le développement de l’immobilier dématérialisé en Afrique pourrait avoir un impact positif, en rendant le marché plus transparent et en réduisant les coûts. Les technologies numériques peuvent également aider à mieux suivre les investissements et à attirer davantage d’investisseurs. Cet article met en lumière des perspectives intéressantes pour le secteur immobilier mondial. J’espère que des initiatives similaires se développeront dans d’autres régions, y compris en France. Merci pour cette analyse éclairante !